Frankfurt/Berlin - Es ist eine Frage, die sich im Todesfall vielleicht nicht sofort aufdrängt. Doch irgendwann sollten sich Hinterbliebene überlegen: Was ist in Sachen Mietvertrag zu beachten, wenn der oder die Verstorbene Wohnungsmieter war? Wichtige Fragen und Antworten.
Erlischt der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch?
Nein. Entweder läuft das Mietverhältnis mit überlebenden Mitmietern oder aber den Erben weiter. "Auch für den Fall, dass der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, den Mietvertrag nicht unterschrieben hat, tritt dieser mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein", sagt Rolf Janßen vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main.
Das gleiche Recht steht auch dem eingetragenen Lebenspartner zu. Tritt der Ehegatte oder Lebenspartner nicht in das Mietverhältnis ein, können das im Haushalt lebende Personen - etwa Kinder - oder andere Familienmitglieder tun.
Was ist, wenn dem Vermieter die Haushaltsangehörigen als Mieter nicht genehm sind?
Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Dieses kann er innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todeseintritts ausüben, wenn in dem neuen Mieter ein wichtiger Grund zur Kündigung liegt.
"Das kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter konkrete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters hat", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Können Vermieter von den neuen Mietern eine Kaution verlangen?
Ja - und zwar selbst dann, wenn Vermieter von dem verstorbenen Mieter keine Kaution eingefordert haben. Geregelt ist das in Paragraf 563b des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Kaution darf dabei nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen.
Hat der verstorbene Mieter eine Kaution gezahlt, stehen Vermieter in der Pflicht, den Erben dieses Geld auszuzahlen, sofern keine offenen Forderungen vorliegen.
Und wenn die Haushaltsangehörigen nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen?
"In dem Fall läuft das Mietverhältnis mit den Erben weiter", erklärt Julia Wagner. Allerdings haben nicht nur Vermieter, sondern auch alle mit dem oder der Verstorbenen in einem Haushalt lebenden Personen wie auch die Erben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalles das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen.
Was ist, wenn die verstorbene Person alleine lebte und es keine Erben gibt?
Werden keine Erben gefunden oder schlagen die Hinterbliebenen das Erbe aus, muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht vor Ort beantragen. "Gegenüber dem eingesetzten Nachlasspfleger kann der Vermieter oder die Vermieterin dann die ordentliche Kündigung aussprechen", sagt Julia Wagner.
Können Vermieter die Wohnung des verstorbenen Mieters betreten, wenn sich keine Erben finden?
Nein. "Allenfalls dann, wenn Gefahr im Verzug ist", sagt Julia Wagner. Das kann etwa ein offenes Fenster sein, das nicht zuletzt aufgrund des Wetters und zum Schutz vor Einbruch geschlossen werden sollte. Auch ein Haustier, das sich noch in der Wohnung befindet und zu versorgen ist, kann ein Grund für den Vermieter sein, sich Zutritt zu verschaffen.
Allerdings sollte man zunächst immer versuchen, den zu diesem Zeitpunkt Berechtigten, wie zum Beispiel den Erben zu erreichen. Keinesfalls dürfen Vermieter die Wohnung voreilig räumen. Sollten sich später doch noch Erben melden, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben.
Was, wenn die verstorbene Person noch Mietschulden hat?
Dafür müssen die Personen aufkommen, die in das Mietverhältnis eintreten, beziehungsweise die Erben. Eventuell vorhandene Schulden des oder der Verstorbenen können beispielsweise die Nebenkosten sein.
Und wenn es in der Wohnung, die die verstorbene alleinlebende Person hinterlassen hat, wie Kraut und Rüben aussieht?
Dafür kommen ebenfalls die Erben auf. "Ansprüche des Vermieters gegenüber den Erben, etwa wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, können auf die Höhe des Nachlasses beschränkt werden", sagt Rolf Janßen und verweist auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 68/12)
Aber: Ist wegen des zunächst unbemerkt gebliebenen Todes des alleinlebendes Mieters dessen Wohnung mit Ungeziefer befallen, fehlt es nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 66 S 7/21) an einer Pflichtverletzung des Mieters und damit auch an einer Schadensersatzpflicht seiner Erben. © dpa
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