Knallrote Wände, abgenutzte Türrahmen oder eine zerkratzte Badewanne - beim Auszug wird oft die Frage laut, wer die Verantwortung für solche Mängel übernimmt. Dabei streiten Vermieter und Mieter vor allem über die Kautionsrückzahlung und Schönheitsreparaturen.
Vermieter bleiben oftmals eher im Hintergrund und treten nur bei dringenden Fällen in den Hausflur ihrer Mieter. Zur Hauptfigur werden sie meist erst zum Ende des Mietverhältnisses.
Laut Jan-Carl Mehles, Pressesprecher des Immobilienportals "Immowelt", sind "die häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter Kautionsfragen und Schönheitsreparaturen." Die Klassiker seien zum Beispiel Zeitpunkt und Höhe der Kautionsrückzahlung sowie die Frage, wer für welche Schönheitsreparatur zuständig ist.
Bei Streit an eine Schlichtungsstelle wenden
Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Kaution unverzüglich nach dem Auszug mit festgelegter Frist zurückzuzahlen - in der Regel nach spätestens einem Monat. Üblicherweise sind für die Rückzahlung zwei Wochen angesetzt.
Sollte der Mieter eine Klausel in seinem Vertrag vorfinden, die auf Ausschluss der Verzinsung bei der Kaution verweist, ist diese seit der Wohnrechtsnovelle im Jahre 2009 unwirksam.
Kommt es diesbezüglich zu Streitigkeiten, können sich die Mieter einer Überprüfung mithilfe eines "wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens" unterziehen oder sich direkt an eine Schlichtungsstelle wenden.
Für eine Beschleunigung des Verfahrens sowie eine schnelle Richtigstellung sollte der Mieter eine Dokumentation über den Verbleib der Wohnung bei Ein- und Auszug sowie einen Nachweis über eine reibungslose Mietzinszahlung der vergangenen drei Jahre besitzen.
Mutwillige Beschädigung zahlt Mieter
Eine Einbehaltung der Kaution erfolgt im Falle einer unterlassenen Mietszahlung oder bei grober Beschädigung in der Wohnung, die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgeht.
Unter gewöhnlichen Abnutzungen fallen folgende Einrichtungsgegenstände: Eine abgenutzte Küche, defekte Jalousien, abgewetzte Türstöcke, verbleichte Wände, Kratzer im Boden, fleckige Verfärbungen am Boden durch Lichteinstrahlung sowie verzogene Fensterrahmen und Türen oder Löcher an der Wand wegen entfernter Bilder oder Regale.
Anders sieht die Sachlage bei mutwilliger Beschädigung oder nachlässigem Gebrauch der Wohnungsgegenstände aus. Dann muss der Mieter dafür aufkommen.
Darunter zählen beispielsweise Wasserschäden am Parkett durch zu feuchtes Putzen oder eine zersprungene Herdplatte, wenn etwas darauf gefallen ist.
Manchmal ist die Rechtslage aber auch unklar, wie bei der Heizkostenabrechnung. "Dieser Punkt ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Klar ist nur, dass in einem solchen Fall nicht die gesamte Kaution einbehalten werden darf," sagt Mehles.
Schönheitsreparaturen unterliegen einer unklaren Gesetzeslage
In punkto Schönheitsreparaturen ist ein häufiger Streitpunkt das Streichen der Wände beim Auszug. "Auf weiße Wände hat niemand Anspruch, jedoch auf dezente, möglichst neutrale Farben. Streicht ein Mieter seine Wände also beispielsweise schwarz, kann der Vermieter bei Auszug eine Behebung verlangen," so der Experte.
Einige Vermieter versuchen die umstrittene Ausmalklausel mit einem vorformulierten Vertrag zu umgehen, so Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Wiener Mietervereinigung. Dieser ist aber nicht rechtens.
"Wenn Vermieter und Mieter den Vertrag gemeinsam aufsetzen und sich auf eine Ausmalverpflichtung einigen, dann ist eine solche Klausel zulässig und wirksam," sagt Hanel-Torsch
Im Übergabeprotokoll sollte der Mieter auf eine genaue Dokumentation des aktuellen Wohnungszustands sowie aller bereits bestehenden Schäden und Mängel achten. Das schützt die Mieter vor unbegründeten Schadensersatzforderungen.
Zur sorgfältigen Absicherung sollten Fotos gemacht werden und ein Augenmerk auf die eigene Unterschrift sowie die vom Vermieter gelegt werden.
Bei Wohnungsabgabe müsse die Wohnung in der Regel sauber und besenrein sowie frei von Fahrnissen (alle Gegenstände, die vom Mieter in die Wohnung gebracht wurden) an den Vermieter übergeben werden, so Hanel-Torsch.
Verschiedene Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter
Der Mieter kann ohne Nennung eines triftigen Grundes kündigen. Wichtig ist nur die Einhaltung der meist im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfrist.
Beim Vermieter dagegen muss ein Kündigungsgrund vorliegen: Sollte der Mieter die Zahlungsfrist von acht Werktagen überschreiten, kann dieser ihn kündigen.
Bei einer Zahlung innerhalb von drei Monaten, wenn auch nur in Raten, wird die Kündigung nach hinten verschoben.
Die Verjährungsfrist der Nebenkostenabrechnung beläuft sich auf ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Versäumnisfrist für eine verpasste Forderung der Mietzahlung oder eine zu viel gezahlte Miete hat auf beiden Seiten drei Jahre Bestand. Vollstreckungsbescheide und Gerichtsurteile wirken sogar bis zu 30 Jahre nach.
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