Mieter und Vermieter im Clinch: Wer darf was?

Wasser kalt, Heizung kaputt: Mängel in der Wohnung oder eine zu Unrecht einbehaltene Kaution bieten häufig Konfliktpotenzial zwischen Mieter und Vermieter. Wo kann der Mieter Mietzinsminderung verlangen und was geht zu weit? Wir haben die Antworten.

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Streiten sich Mieter und Vermieter, sind oft schon vorher Antipathien vorhanden. "Meist, aber natürlich nicht immer", sagt Eike Lindinger. Im Laufe seiner Karriere sind dem Wiener Rechtsanwalt schon einige kuriose Fälle untergekommen. In einem spielte ein Blumentopf auf einer Säule die Hauptrolle.

"Der Vermieter hatte Angst, dass der Topf herunterfallen und jemanden verletzen könnte, dabei wäre er ohnehin auf einen Wiesenabschnitt gefallen, der eigentlich nicht betreten werden durfte", erzählt Lindinger. Ein Gericht musste dann das Gefahrenpotenzial des Blumentopfes beurteilen: Er wurde gewogen, und es wurde untersucht, wie stark der Wind aus welcher Richtung wehen müsste, damit er überhaupt von der Säule herunter fallen kann. "Manchmal wundert es mich, mit wie viel Energie Menschen sich streiten können."

Für Walter Rosifkas Geschmack könnte so mancher Mieter gerne etwas streitlustiger sein: "Viele wollen es sich mit dem Vermieter nicht verscherzen und lassen sich häufig zu viel gefallen", findet der Wohnexperte von der Arbeiterkammer Wien. Das Problem liegt seiner Meinung nach vor allem an der allgemeinen Wohnsituation. "Wir haben oft befristete Mietverhältnisse, da macht die Angst, ständig umziehen zu müssen, die Mieter gefügig."

Kündigung und Kaution sind größte Streitpunkte

Zu den Hauptstreitpunkten zwischen Mieter und Vermieter gehören neben fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen vor allem Kündigungs- sowie Kautionsstreitigkeiten. Auch Mängel in der Wohnung beinhalten häufig Zankpotenzial. Die Klassiker: kaltes Wasser beim Duschen oder eine defekte Heizung.

Seit einiger Zeit drängt aber auch ein neues Problem auf den Plan: "Im Zuge der energetischen Sanierung von Gebäuden bildet sich häufig Schimmel", sagt Eike Lindinger. Hierbei handelt es sich um ein gesundheitsgefährdendes Problem, das der Vermieter umgehend beseitigen muss. Das setzt aber natürlich voraus, dass er auch Bescheid weiß.

Mieter muss Mängel melden

Entdeckt der Mieter Mängel in der Wohnung, muss er diese darum umgehend dem Vermieter oder der Hausverwaltung melden und dort einen Antrag auf Behebung stellen. "Wichtig ist, nicht zu lange zu warten, denn zögern kann dem Mieter unter Umständen als Behinderung der Schadensbehebung ausgelegt werden", erklärt Rosifka. Natürlich hat der Mieter auch immer die Pflicht, die Wohnung pfleglich zu behandeln. "Wenn jemand beispielsweise Hunderte von Grünpflanzen und Terrarien in der Wohnung stehen hat oder die Wäschespinne 24 Stunden am Tag in der Wohnung aufspannt, ohne auch nur ein Fenster zu öffnen, so dass die hohe Luftfeuchtigkeit den Schimmel verursacht, kann er dafür haftbar gemacht werden", ergänzt Rechtsanwalt Lindinger.

Auf der Website der Arbeiterkammer Wien findet sich neben einem Musterbrief zur Angabe von Mängeln auch eine Liste an Urteilen, die dem Mieter helfen soll, die Mängel in der Wohnung für die schriftliche Meldung und auch die Höhe der eventuellen Mietzinsminderung richtig einzuordnen. "Am besten dokumentiert der Mieter Mängel zusätzlich mit Fotos. Bei Gerüchen oder Lärm ist das zugegebenermaßen nicht so einfach, aber Baulärm könnte man beispielsweise aufnehmen", rät Lindinger, der in seinem Buch "Mietzinsminderung" ebenfalls Praxistipps und Checklisten zusammengefasst hat.

Dringlichkeit gibt den Ausschlag

Ist der Schaden gemeldet, muss der Vermieter diesen beheben, sofern er die Wohnqualität merklich einschränkt. "Ein Kratzer im Türlack reicht da nicht aus; es muss schon eine Beeinträchtigung vorhanden sein", sagt Lindinger. Wie schnell etwas behoben werden muss, richtet sich normalerweise nach der Not, in der sich der Mieter durch die Mängel befindet. Bei einer defekten Heizung spielt für die Dringlichkeit beispielsweise auch die Jahreszeit eine Rolle.

Wenn der Schaden vom Vermieter nicht behoben wird, können Mieter bei der Schlichtungsstelle für mietrechtliche Angelegenheiten in einem Außerstreitverfahren gegenüber dem Vermieter einen Antrag auf Durchführung dringend notwendiger Erhaltungsmaßnahmen einbringen. In den Gemeinden, in denen keine Schlichtungsstelle existiert, ist das Bezirksgericht zuständig. Überdies kann man für die Dauer, die der Mieter im Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist, bei Vermieter oder Hausverwaltung eine Mietzinsminderung begehren.

Mietminderung lässt sich bei Gericht durchsetzen

Wer damit beim Hauswirt auf Granit beißt, muss seine Ansprüche auf Mietzinsminderung per Klage bei Gericht geltend machen. "Mancher Vermieter lehnt sich auch schon mal zurück und wartet ab, bis der Mieter beispielsweise die kaputte Therme auf eigene Kosten reparieren lässt", weiß Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, die entstandenen Kosten einzuklagen. "Das machen aber viele Mieter nicht, und die Vermieter wissen das auch". Er empfiehlt Mietern grundsätzlich, in den örtlichen Mietverein einzutreten: "Dort kann sich der Mieter informieren und bekommt im Fall der Fälle den nötigen Rechtsbeistand."